[채권투자] 한국토지신탁 채권 분석(44-1, 44-2)

 한국토지신탁 채권 정보

◉ 채권 기본 정보

항목	44-1	44-2
표면이자율	7.057%	7.402%
이자지급주기	1개월	1개월
발행총액	700억원	300억원
발행일	2024.02.22	2024.02.22
만기일	2026.02.20	2027.02.22

• 무기명식 이권부 무보증사채
  - 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음
• 전환청구권 미부여
  - 주식으로 전환될 수 없음
• 전자증권 발행
  - 한국예탁결제원에 등록되어 실물채권을 발행하지 않음
• 선순위 채무
  - 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위

 

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◉  신용 등급

신용평가 회사명	평 가 일	회   차	등   급
한국신용평가(주)	2024년 02월 06일	44-1, 44-2	A– (안정적)
한국기업평가(주)	2024년 02월 07일	44-1, 44-2	A– (안정적)

• 한국신용평가
  - 업계 상위권 시장지위 보유. 단, 수주 실적 감소 등 시장지배력 약화
  - 수익 감소, 대손 증가 등으로 이익창출력 저하
  - 고정이하자산 증가, 열위한 대손충당금 적립 수준
  - 자본적정성 양호하나 재무부담 확대 가능성 존재

 

• 한국기업평가
  - 차입형 토지신탁 부문의 우수한 시장지위
  - 실적 및 수익성 저하 추세
  - 미분양 준공사업 적체와 진행 사업장 자금투입 확대로 자산건전성 관리 부담 증대
  - 자본완충력 우수하나 저하 추세
  - 비우호적 영업환경 전망, 실적대응력 및 재무건전성 모니터링 필요

 

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◉  자금 사용 목적

[한국토지신탁 - 채무상환]

• 채무상환 예정
   - 당사는 금번 발행하는 제44-1회 및 제44-2회 회사채 1,000억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다.

 

 

 

 

 

 한국토지신탁 회사 정보

◉ 회사 개요

• 설립 및 상장 경과
  - 1996년 4월 4일 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 설립되었습니다.
  - 2001년 5월 18일 코스닥 시장에 등록되었고, 2001년 5월 22일부터 거래가 시작되었습니다.
  - 2016년 7월 11일에는 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.
  
  
• 주요 사업 영역
  - 토지신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 부동산 신탁 사업
  - 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다.
  
  
• 최대주주 및 계열회사
  - 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며, 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다.
  - 2010년 2월 26일에는 한국토지주택공사 기업집단에서 계열제외 되었습니다.

 

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◉ 한국토지신탁 주요 사업

• 토지신탁 사업
  - 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁을 주요 상품으로 운영하고 있습니다.
  - 차입형 토지신탁은 사업비 조달 및 분양 리스크가 있지만 수익성이 높고, 관리형 토지신탁은 리스크는 낮지만 상대적으로 수익성이 낮습니다.
  - 토지신탁 사업을 통해 인허가, 시공, 분양 등 전 과정을 전문적으로 관리하며 수수료 수익을 얻고 있습니다.
  
  
• 도시정비사업(신탁방식)
  - 기존 조합방식의 정비사업의 한계를 극복하고자 신탁방식의 정비사업을 운영하고 있습니다.
  - 신탁회사가 전문적인 개발 노하우와 자금력을 바탕으로 사업을 대행하여 안정적인 수익 창출이 가능합니다.
  
  
• 리츠(REITs) 사업
  - 부동산 프로젝트 개발 및 부동산 자산 매입, 운영, 처분 등을 통해 수익을 창출하는 부동산 간접투자상품입니다.
  - 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하며 수수료 수익과 지분투자에 따른 배당 수익을 얻고 있습니다.

 

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◉ 한국토지신탁 재무제표

[한국토지신탁 - 재무상황표]

 

 

 

 평가 의견

◉ 투자설명서 인수인의 의견

• 부동산신탁 수탁고와 신탁보수는 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다. 그러나 경쟁 심화로 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 등 저위험 신탁상품의 수수료율은 하락하고 있습니다.
  
  
• 토지신탁의 경우 상대적으로 높은 수수료율을 유지하고 있지만, 향후 경쟁 심화로 인한 수수료 하락과 수익성 감소 가능성이 존재합니다.
  
  
• 동사의 2023년 3분기 실적은 신탁보수 감소로 인해 전년 동기 대비 감소했습니다. 경기 불황이 지속될 경우 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.
  
  
• 동사의 재무건전성은 개선되었으나, 차입금 증가 등으로 인한 재무안정성 악화 가능성이 있습니다.
  
  
• 동사는 다수의 소송에 휘말려 있어, 소송 결과에 따른 추가 손실 발생 위험이 존재합니다.
  
  
• 종합적으로 부동산신탁 업계의 경쟁 심화와 경기 불황에 따른 위험 요인이 동사의 재무 및 경영 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 상황으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

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본 내용은 개인의 학습과 자료 정리 목적으로 작성한 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다.

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