[채권투자] 한국토지신탁 채권 분석(45-1, 45-2)

 한국토지신탁 채권 정보

◉ 채권 기본 정보

항목	45-1	45-2
표면이자율	6.365%	6.270%
이자지급주기	1개월	1개월
발행총액	210억원	390억원
발행일	2024.08.28	2024.08.28
만기일	2026.08.28	2027.08.27

• 무기명식 이권부 무보증사채
  - 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음
• 선순위 채무
  - 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위

 

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◉  신용 등급

신용평가 회사명	평 가 일	회   차	등   급
한국신용평가(주)	2024년 08월 13일	45-1, 45-2	A– (안정적)
한국기업평가(주)	2024년 08월 16일	45-1, 45-2	A – (안정적)

• 한국신용평가
  - 업계 상위권 시장지위 보유. 단, 수주 실적 감소 등 시장지배력 약화
  - 수익 감소, 대손 증가 등으로 이익창출력 저하
  - 고정이하자산 증가, 열위한 대손충당금 적립 수준
  - 자본적정성 양호하나 재무부담 확대 가능성 존재
  
  
• 한국기업평가
  - 차입형 토지신탁 부문의 우수한 시장지위
  - 실적 및 수익성 저하 추세
  - 미분양 준공사업 적체와 진행 사업장 자금투입 확대로 자산건전성 관리 부담 증대
  - 자본완충력 우수하나 저하 추세
  - 비우호적 영업환경 전망, 실적대응력 및 재무건전성 모니터링 필요
  
  
  
  
  
  

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◉  자금 사용 목적

[한국토지신탁 채무 상환]

• 채무상환 예정
   - 당사는 금번 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 회사채 600억원은 채무상환자금 및 운영자금으로 사용할 예정입니다.

 

[한국토지신탁 운영자금]

• 운영자금 사용 예정
   - 당사는 금번 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 회사채 600억원은 채무상환자금 및 운영자금으로 사용할 예정입니다.

 

 

 

 

 한국토지신탁 회사 정보

◉ 회사 개요 & 주요 사업

• 회사 개요
  - 당사는 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 
  - 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및  2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.
  
  
• 사업부문
  - 토지신탁은 위탁자로부터 토지를 수탁받아 신탁회사가 부동산 개발을 통해 수익을 돌려주는 상품입니다. 이 과정에서 신탁회사는 수수료를 받습니다. 차입형토지신탁은 신탁회사가 사업비 조달 의무를 지는 형태로, 분양시장 상황에 따라 리스크가 있지만 높은 신탁보수와 이자수익이 발생합니다. 반면, 관리형토지신탁은 사업비 조달 의무가 없어 안정적이지만 상대적으로 수익성이 낮습니다.
  - 신탁방식의 도시정비사업은 2016년 법 개정으로 도입되어, 신탁회사가 재건축 및 재개발 조합의 사업을 대신 수행합니다. 이를 통해 전문적인 개발 노하우와 자금력을 활용해 조합원의 만족도를 높이고 사업성을 확보할 수 있습니다. 기존 조합방식의 어려움을 극복하며, 신탁회사는 안정적인 수익을 창출합니다. 차입형 토지신탁보다 수익성은 낮지만 리스크가 적습니다.
  - 리츠사업은 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 관련 유가증권을 매입, 운영, 처분하여 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 이 과정에서 당사는 자산관리자로서 수익의 일부를 수수료로 받으며, 지분투자를 병행할 경우 배당수익도 얻습니다.
  
  
  

 

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◉ 한국토지신탁 재무제표

[한국토지신탁 요약 연결 재무정보]

 

 

 

 

 

 

 한국토지신탁 투자 위험 요소

◉ 투자설명서 투자 위험 요소

• 영업수익, 영업손익 및 당기순손익에 관한 사항
  - 당사의 2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5% 증가했습니다. 그러나 이자수익은 298억원으로 2.36% 감소했고, 수수료수익은 611억원으로 12.6% 증가했습니다. 차입형 토지신탁의 수수료율은 경쟁 심화로 인해 2024년 반기말 기준 1.03%로 하락했습니다. 신규수주는 2022년부터 감소세를 보이며 2024년 반기말 기준 283억원에 이릅니다. 2022년 243억원의 당기순이익에서 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 순손실로 적자전환하였습니다. 이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인합니다. 투자자들은 부동산 시장의 침체와 신탁업 경쟁 과열에 유의해야 합니다.
  
  
• 재무비율 관련 위험
  - 2024년 반기말 연결기준 부채비율은 88.8%, 차입금 의존도는 37.1%로 증가하고 있습니다. 차입부채는 약 6,726억원으로, 여러 차례 회사채를 발행하여 증가했습니다. 2024년에도 1,000억원의 회사채를 발행하여 차입부채가 늘어났습니다. 향후 영업실적 악화나 차입금 증가 시 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하고 있으며, 이는 개발비용을 우선 부담해야 합니다. 결과적으로 차입금 규모가 확대될 가능성이 있어 수익성에 악영향을 미칠 수 있습니다.
  
  
• 대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험
  - 당사는 대손충당금 적립을 통해 재무건전성 개선에 힘쓰고 있습니다. 2012년 이후 신탁계정대를 회수하며 고정이하자산 규모가 감소했으나, 최근 1년 이하 신탁계정대가 급감하고 고정이하비중이 확대되었습니다. 2024년 반기말 1년 초과 신탁계정대는 5,083억원으로 2019년 대비 466% 증가했습니다. 부동산 시장이 침체되면 차입형 토지신탁 사업에 자금 미스매칭이 발생할 수 있습니다. 시공사 부도나 미분양 장기화로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수 수령이 어려워질 수 있습니다. 투자자들은 이러한 요소를 고려하여 투자의사결정을 해야 합니다.
  
  
• 소송관련 위험
  - 2024년 반기말 기준으로 당사는 154건의 소송에 피소되어 있으며, 83건의 소송을 제기하여 진행 중입니다. 패소 가능성이 높은 경우 소송충당부채를 적립하고 있으며, 이는 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.
  
  
• 투자사업 관련 위험
  - 당사는 보유자금을 운용하거나 부동산 프로젝트를 위해 유가증권을 보유하고 있습니다. 증권 및 금리시장 변화, 발행기업 변화 또는 프로젝트 마무리에 따라 손상차손이 발생할 가능성이 있습니다. 유가증권 가치가 지속적으로 하락할 경우 추가적인 손상차손이나 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향을 미칠 수 있습니다.
  
  
  
  

 

 

 

 

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본 내용은 투자설명서, 신용평가서 등을 참고하여 개인의 학습과 자료 정리를 목적으로 작성된 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다.

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