[채권투자] 한국자산신탁 채권 분석(9-1, 9-2)

 한국자산신탁 채권 정보 

[출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

◉ 채권 기본 정보

회차	제 9-1회	제 9-2회
표면이자율	5.221%	5.619%
이자지급주기	1개월	1개월
발행총액	400억원	600억원
발행일	2025.02.24	2025.02.24
만기일	2027.02.24	2028.02.24

• 무기명식 이권부 무보증사채
  - 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음
• 전환청구권 미부여
  - 주식으로 전환될 수 없음
• 전자증권 발행
  - 한국예탁결제원에 등록되어 실물채권을 발행하지 않음
• 선순위 채무
  - 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위

 

 

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◉  신용 등급

신용평가 회사명	평 가 일	회   차	등   급
NICE신용평가(주)	2025년 02월 04일	9-1 9-2	A0 (안정적)
한국기업평가 (주)	2025년 02월 03일	9-1 9-2	A0 (안정적)

 

• NICE신용평가
  - 차입형토지신탁 부문에서의 사업 경쟁력을 기반으로 시장 내 우수한 시장지위
  - 최근 신탁보수 등 수수료수익 감소와 이자비용 및 대손비용 확대로 수익성 하락
  - 부동산 경기 둔화로 향후 신탁계정대 증가 예상
  - 업권 최상위 자기자본 규모 고려 시 매우 우수한 손실완충력 보유
  
  
• 한국기업평가
  - 우수한 시장지위 보유
  - 2024년 들어 영업실적 감소 및 대손비용 확대로 수익성 저하
  - 신탁계정대 증가로 자산건전성 부담 확대
  - 자본적정성 지표 저하 추세
  - 부동산 경기 저하에 따른 실적 추이 및 자산건전성 수준 모니터링 필요
  
  
   
  
  

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◉  자금 사용 목적

[한국자산신탁 운영자금] [출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

 

[한국자산신탁 채무상환자금] [출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

• 자금 세부 사용내역
   - 당사는 금번 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채 발행금액 1,000억원은 운영자금 및 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 
  
  
  
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 한국자산신탁 회사 정보

[출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

◉ 회사 개요 & 주요 사업

• 당사는 부동산 자산을 목적물로 하여「신탁법」에 의한 신탁을 주 업무로 하는 금융회사로서, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 금융위원회로부터 신탁업(금융투자업) 인가를 득하고 회사 사업을 영위하고 있습니다.
  
  
• 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 신탁업(금융투자업) 
  - 부동산의 소유권 또는 부동산 관련 권리(지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리)를 수탁 받아, 신탁계약으로 정한 바에따라 신탁재산을 운용(개발, 관리, 처분 등)하는 업무.
  
  
• 신탁업 부수 업무
  - 금융투자업에 부수하는 업무로 금융위원회에 신고한 업무를 말하며 대리사무, 컨설팅, PFV 자산관리회사(AMC) 업무.
  
  
• 부동산투자회사법 의한 REITs 자산관리회사(AMC) 업무
  - 부동산투자회사법에 의거 위탁관리 부동산투자회사(REITs) 또는 기업구조조정 부동산투자회사로부터 부동산자산의 투자, 운용 업무를 위탁받아 이를 수행하는 것을 말합니다. 주요 투자대상은 업무시설(중ㆍ대형 오피스), 물류센터, 판매시설 및 민간건설 임대주택 등입니다. 당사는 2015년 국내 최초의 뉴스테이 사업인 "인천도화지구 기업형임대주택" 사업을 리츠 방식으로 수주하여 업무를 진행함.
  
  

 

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◉ 한국자산신탁 재무제표

[한국자산신탁 요약 연결 재무정보] [출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

 

 

 

 

 

 한국자산신탁 투자 위험 요소

[출처] 한국자산신탁/투자설명서/2025.02.24

◉ 투자설명서 투자 위험 요소

• 영업수익 및 영업손익에 관한 사항
  - 2024년 3분기 영업수익은 부동산 시장 침체로 인해 전년 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록했습니다. 영업이익은 이자비용과 신용손실충당금 증가로 51.3% 감소한 435억원입니다. 차입형 토지신탁 수익 비중은 40.9%로 소폭 상승했으나, 수주액은 감소 추세입니다. 고금리와 공사비 상승으로 신탁계정대 규모가 확대될 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 정부 정책 및 금융시장 환경 변화에 따라 수익성이 악화될 가능성이 있으니 투자자들은 유의해야 합니다.
  
  
• 재무비율 관련 위험
  - 당사는 2021년부터 분양실적 개선과 미분양 담보대출 회수로 부채비율이 감소하였고, 2023년에는 43.0%로 유지되었습니다. 그러나 2024년 3분기에는 분양률 저조와 공사비 급등으로 부채비율이 58.0%로 증가했습니다. 향후 부동산 시장 침체가 지속되면 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하고 수익성이 악화될 수 있습니다. 개발신탁 비중이 높아 개발비용을 우선 부담해야 하므로, 사업 규모 확대 시 차입금이 더 늘어날 가능성이 있습니다. 이 경우 재무지표 악화와 이자비용 증가로 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자들은 유의해야 합니다.
  
  
• 대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험
  - 2020년 이후 분양시장 호조로 당사의 총 신탁계정대 규모는 2021년말 2,615억원에서 2022년말 2,240억원으로 감소하며 자산건전성이 개선되었습니다. 그러나 부동산 경기 침체로 2024년 3분기말 신탁계정대는 6,932억원으로 증가하였고, 요주의 이하자산 규모는 7,241억원(98.2%)로 확대되었습니다. 향후 신탁계정대 규모가 증가할 것으로 예상되며, 자산건전성이 추가적으로 악화될 가능성도 있습니다. 부동산 시장 침체가 심화될 경우 차입형 토지신탁 사업이 원활하지 않아 자금 미스매칭이 발생할 수 있습니다. 투자자들은 토지신탁 사업 진행 상황과 신탁계정 대여금의 부실 여부를 고려하여 투자 의사결정을 해야 합니다.
  
  
• 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 위험
  - 2024년 9월말 기준 당사는 책임준공의무 부담 사업 중 미준공된 사업장이 7건이며, 보증한도금액은 5,488억원입니다. 책임준공기한 내 이행하지 못할 경우 금융기관에 배상할 의무가 발생하며, 시공사 부도가 발생할 경우 공사비 증액과 협의의 어려움이 생길 수 있습니다. 당사는 전문 인력을 통해 사업장을 모니터링하고 리스크를 최소화하고자 노력하고 있으나, 부동산 경기 침체가 장기화되면 책임준공 의무 미이행으로 우발부채가 현실화될 위험이 있습니다. 이 경우 추가 자금 투입이나 손해배상 부담으로 유동성과 재무건전성이 악화될 수 있으니, 투자자들은 부동산 경기와 사업장 준공 위험을 면밀히 모니터링해야 합니다.
  
  
• 소송 관련 위험
  - 부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 존재하며, 2025년 2월 11일 현재 당사는 283건의 소송에 피소되고 73건의 소송을 제기하여 진행 중입니다. 당사는 소송대리인을 선임하여 적극 대응하고 있으나, 계류 중인 소송의 결과는 예측할 수 없습니다. 현재로서는 영업에 중대한 영향을 미칠 소송은 없지만, 일부 소송은 고유계정에 영향을 미칠 수 있어 면밀한 관찰이 필요합니다.
  
  
  
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

본 내용은 투자설명서, 신용평가서 등을 참고하여 개인의 학습과 자료 정리를 목적으로 작성된 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다.

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