제이알글로벌리츠 채권 정보
[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2025.02.26
◉ 채권 기본 정보
| 회차 | 제 4회 |
| 표면이자율 | 6.50% |
| 이자지급주기 | 1개월 |
| 발행총액 | 1,200억원 |
| 발행일 | 2025.02.26 |
| 만기일 | 2027.02.26 |
- 무기명식 이권부 무보증사채
- 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음 - 전환청구권 미부여
- 주식으로 전환될 수 없음 - 전자증권 발행
- 한국예탁결제원에 등록되어 실물채권을 발행하지 않음 - 선순위 채무
- 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위
◉ 신용 등급
| 신용평가 회사명 | 평 가 일 | 회 차 | 등 급 |
| 한국기업평가 (주) | 2025년 02월 11일 |
4 | A – (안정적) |
| 한국신용평가 (주) | 2025년 02월 12일 |
4 | A – (안정적) |
- 한국기업평가
- 벨기에 브뤼셀과 뉴욕 맨하탄에 오피스 빌딩을 보유한 위탁관리부동산투자회사
- 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 우수
- EBITDA/Fixed Charge는 우수, 수정부채비율과 수정차입금/수정공정가액 양호한 수준
- 차입금 차환 후 이자비용 증가 등이 재무건정성에 미치는 영향 모니터링 필요
- 해외 상업용부동산 관련 위험이 부동산 가치에 미치는 영향 모니터링 필요 - 한국신용평가
- 보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승
- 임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상
- 재무안정성 양호하나, 단기 자금소요에 대응 과정에서 재무부담 변화 모니터링 필요
◉ 자금 사용 목적
- 자금 세부 사용내역
- 금번 당사가 발행하는 제4회 무보증사채 발행자금 1,200억원은 당사가 기 발행하였던 제2회 무보증사채의 상환 자금 및 환헷지 만기에 따른 롤오버 정산 자금으로 사용될 예정입니다.
제이알글로벌리츠 회사 정보
[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2025.02.26
◉ 회사 개요 & 주요 사업
- 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사는 2019년 10월 18일 설립된 부동산투자회사로, 부동산투자회사법에 따라 운영됩니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 개발, 임대차 등을 통해 자산을 투자 및 운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.
- 당사의 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하며, 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차하고 있습니다. 당사는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식을 취득하여 파이낸스 타워에 투자하고 있으며, 임대료는 벨기에 건강지수에 따라 자동 조정됩니다. 2024년 12월 건강지수는 133.73포인트로 전년 대비 3.24% 상승했으나, 향후 하락 가능성도 있습니다. 두 번째 투자대상인 498 Seventh Avenue는 뉴욕 맨하튼에 위치하며, SEIU와 2050년까지 장기 임대차 계약을 체결하고 있습니다. 당사는 제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식을 통해 498 Seventh Avenue에 투자하고 있으며, 가중평균 잔여임대기간은 약 19.5년입니다.
◉ 제이알글로벌리츠 재무제표
제이알글로벌리츠 투자 위험 요소
[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2025.02.26
◉ 투자설명서 투자 위험 요소
- 국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험
- 당사의 사업계획상 주요 수익은 자산을 통해 간접 보유한 해외 상업용 부동산의 임대료 수익에 기반하고 있으며, 임대료 이외의 매출은 없습니다. 부동산의 매각가치는 향후 매각 시점에 따라 변동할 수 있으므로, 국내외 경기변동에 따른 거시경제적 영향을 유의해야 합니다. 국제통화기금(IMF)은 2025년 세계경제 성장률을 3.3%로 전망하며, 한국의 경제성장률은 각각 2.0%로 낮아질 것으로 예상하고 있습니다. 이러한 경기 둔화와 함께 대외 불확실성이 지속되면 민간소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등이 발생할 수 있으며, 이는 해외 부동산 가격 및 임대료 하락으로 이어질 수 있습니다. 투자자들은 이러한 경기 변동 위험에 따라 당사의 사업 성과가 영향을 받을 수 있음을 유의해야 합니다. - 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험
- 부동산 가격은 금리와 밀접한 연관이 있으며, 기준금리 상승 시 차입금리도 상승하게 됩니다. 이는 조달비용 증가로 이어져 부동산 시장의 수요가 감소할 수 있습니다. 수요 하락으로 인한 부동산 가격 하락은 당사가 보유한 자산의 가치에도 영향을 미치며, 매각 시 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 당사는 자산 매입 시 일부 금액을 차입으로 조달하므로 차입금리 상승은 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 금리 변화가 당사의 사업성에 미치는 영향에 대해 투자자들은 유의해야 합니다. - 공실 위험
- 당사의 자회사 제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀의 Finance Tower Complex는 2024년 12월 기준 임대율이 100%입니다. 임대수입의 99.3%는 벨기에 건물관리청이 차지하고, 0.7%는 벨기에 국영방송사가 차지하고 있습니다. 임대차 계약은 벨기에 건물관리청이 2034년 12월 31일까지, 국영방송사는 2034년 10월 31일까지 유효합니다.
또한, 제이알제28호를 통해 보유한 뉴욕의 498 Seventh Ave.는 2024년 12월 기준 임대율이 약 96%이며, 주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)는 약 60.5%의 면적을 사용 중입니다. 잔여임대기간은 약 25년으로 안정적인 임대수익이 예상됩니다.
각 실물자산은 장기임대차계약이 체결되어 있어 안정적이나, 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유로 중도해지가 발생하거나 계약 갱신이 이루어지지 않을 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. - 부동산가격 하락 위험
- 부동산투자회사가 보유한 부동산 매각 시, 시장가치 변동에 따라 매각손익이 영업수익에 반영됩니다. 해외 부동산 매각 시 경기 둔화나 금리 상승 등 부정적인 시장 환경 변화로 인해 예상보다 매각 가격이 하락할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다. 이는 당사의 재무 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자들은 주의해야 합니다. - 환율 변동 위험
- 당사의 기준통화는 한국 원화이며, 제이알제26호는 유로, 제이알제28호는 미화(달러화)로 투자 및 운용됩니다. 환율 변동에 따라 배당수익률 및 목표수익률이 감소하거나 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다. 이를 대비하기 위해 스왑은행과 환헤지 계약을 체결하였고, 회사채 발행 자금의 일부로 환헤지 계약 만기 시 정산금을 지급할 예정입니다. 그러나 환헤지 계약이 환율 변동 위험을 완전히 제거하지는 않으며, 자산가격 변동 등으로 수익성이 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 투자자들은 이러한 환율 변동 위험에 유의해야 합니다.
| 본 내용은 투자설명서, 신용평가서 등을 참고하여 개인의 학습과 자료 정리를 목적으로 작성된 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다. |
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