[채권투자] 한국토지신탁 채권 분석(46-1, 46-2)

 한국토지신탁 채권 정보 

[출처] 한국토지신탁/투자설명서/2025.04.29

◉ 채권 기본 정보

회차	제 46-1회	제 46-2회
표면이자율	5.628%	5.859%
이자지급주기	1개월	1개월
발행총액	200억원	300억원
발행일	2025.04.29	2025.04.29
만기일	2027.04.29	2028.04.28

• 무기명식 이권부 무보증사채
  - 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음
• 전환청구권 미부여
  - 주식으로 전환될 수 없음
• 전자증권 발행
  - 한국예탁결제원에 등록되어 실물채권을 발행하지 않음
• 선순위 채무
  - 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위

 

 

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◉  신용 등급

 

신용평가 회사명	평 가 일	회   차	등   급
한국신용평가 (주)	2025년 04월 14일	46-1 46-2	A – (안정적)
한국기업평가 (주)	2025년 04월 15일	46-1 46-2	A – (안정적)
NICE신용평가 (주)	2025년 04월 10일	46-1 46-2	A – (안정적)

• 한국신용평가
  - 업계 상위권 시장지위 보유
  - 이익창출력 저하
  - 다소 미흡한 재무안정성
  - 우발부채 부담 모니터링 필요
  
  
• 한국기업평가
  - 우수한 시장지위 보유, 시장점유율 개선 추세
  - 양호한 영업실적 시현 중이나, 대손비용이 수익성 부담 요인
  - 미분양 준공사업 적체와 진행사업장 자금투입 확대로 자산건전성 관리 부담 내재
  - 자본완충력 양호하나 저하 추세
  - 비우호적 영업환경 전망, 실적대응력 및 재무건전성 모니터링 필요
  - 유동성비율 개선 추세
  
  
• NICE신용평가
  - 전업 부동산신탁 회사들 중 상위 지위 유지
  - 이자비용, 투자손실 부담 등으로 과거 대비 이익창출력 저하
  - 부동산/건설 관련 보유 지분에 내재된 투자 손실 가능성
  - 분양실적 둔화로 과거 대비 자산건전성 저하
  - 과거 대비 저하되었으나 양호한 수준의 자본 완충력
  
   
  
  

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◉  자금 사용 목적

[한국토지신탁 채무상환자금] [출처] 한국토지신탁/투자설명서/2025.04.29

• 자금 세부 사용내역
   - 당사는 금번 발행하는 제46-1회 및 제46-2회 회사채 500억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
  
  
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 한국토지신탁 회사 정보

[출처] 한국토지신탁/투자설명서/2025.04.29

◉ 회사 개요 & 주요 사업

• 한국토지신탁은 대한민국의 대표적인 부동산신탁 전문 기업입니다. 부동산 소유주로부터 토지나 건물을 위탁받아 관리, 개발, 처분 등을 전문적으로 수행합니다. 특히 자금을 직접 조달하거나 위탁받아 개발 사업을 진행하는 차입형 및 관리형 토지신탁이 핵심 사업 분야입니다. 부동산을 담보로 자금을 확보하기 위한 담보신탁 업무도 활발히 이루어지고 있습니다. 나아가 재건축이나 재개발과 같은 도시정비사업의 성공적인 추진을 위한 대행 역할도 수행하고 있습니다. 이러한 다양한 신탁 서비스를 통해 부동산 자산의 가치를 증대시키고 안정적인 사업 솔루션을 제공하고 있습니다.
  
  
• 한국토지신탁은 부동산 소유주나 사업 주체에게 전문적인 신탁 서비스를 제공하는 핵심 기업입니다. 자금을 직접 조달하며 부동산 개발을 총괄하는 차입형 토지신탁을 주요 사업으로 수행합니다. 사업 자금 관리나 공정 관리 등 사업 진행을 지원하는 관리형 토지신탁 역시 중요한 역할을 합니다. 부동산을 담보로 활용하는 담보신탁을 통해 금융 연계 서비스도 제공하고 있습니다. 더불어 재건축, 재개발 등의 도시정비사업에 참여하여 사업을 대행하거나 시행하기도 합니다. 이 외에도 부동산의 취득, 처분 등을 대행하는 대리사무 등 종합적인 부동산 솔루션을 제공합니다.
  
  
  
  

 

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◉ 한국토지신탁 재무제표

[한국토지신탁 요약 연결 재무정보] [출처] 한국토지신탁/투자설명서/2025.04.29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 한국토지신탁 투자 위험 요소

[출처] 한국토지신탁/투자설명서/2025.04.29

◉ 투자설명서 투자 위험 요소

• 영업수익, 영업손익에 관한 사항
  당사의 2024년 연결기준 영업수익은 주로 이자수익 감소의 영향으로 전년 대비 12% 감소한 2,363억원을 기록하였습니다. 다만, 수주 실적 개선에 힘입어 수수료수익은 21% 증가한 1,468억원을 달성했습니다. 또한 사업장 리스크 통제를 통해 영업비용을 15% 절감한 2,024억원을 기록하였습니다. 그 결과, 기투자한 부동산 펀드의 지분법손실 반영에도 불구하고 영업손익은 전년 대비 9% 증가한 339억원을 기록하며 개선된 모습을 보였습니다. 부동산 신탁회사 간 경쟁 심화로 위축되었던 차입형토지신탁 수수료율은 2023년과 2024년에 걸쳐 서서히 회복하며 2024년 말 2.38%로 상승했습니다. 부동산 경기 저하의 영향으로 크게 감소했던 신규 수주는 2024년에 차입형토지신탁과 리츠 부문에서의 수주 증대에 힘입어 전년 대비 165.4% 급증한 1,412억원을 기록했으나, 과거 수준에는 미치지 못하고 있습니다. 마지막으로, 지분법투자주식평가손실이 큰 폭으로 증가한 것이 주된 원인이 되어 2023년에 이어 2024년에도 189억원의 당기순손실을 기록하였으므로, 투자자께서는 지분 투자 관련 위험에 유의하실 필요가 있습니다.
  
  
• 재무비율 관련 위험
  당사의 2024년말 연결기준 부채비율은 91.2%, 차입금의존도는 36.0%를 기록하며 재무 안정성 지표가 다소 증가하는 추세입니다. 이는 진행 중인 사업장에 대한 신탁계정대여금과 도시정비사업 관련 차입금이 늘어난 데 기인합니다. 연결기준 차입부채는 2021년 말 4,878억원에서 2023년 말 약 6,741억원까지 증가하였으나, 2024년 말에는 약 6,594억원으로 소폭 감소했습니다. 향후 영업실적이 악화되거나 추가적인 차입이 발생할 경우 당사의 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사를 포함한 부동산신탁회사들이 개발신탁 사업 비중을 늘리는 추세이며, 개발신탁은 사업 초기 개발 비용을 우선 부담해야 하는 특성이 있습니다. 이처럼 개발신탁 사업 규모가 확대됨에 따라 투자 자금 소요에 따른 차입금 규모가 더욱 늘어날 가능성이 있으며, 이는 결국 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하시킬 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.
  
  
• 대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험
  당사는 부동산 경기 저하로 준공 사업장의 미분양이 장기화되면서 고정이하 자산 비중이 확대되어, 2024년 말 별도 기준 4,910억원, 건전성분류대상자산의 54.7%를 차지했습니다. 이는 채무 상환 능력 저하로 채권 회수에 상당한 위험이 있는 자산 규모가 증가했음을 의미합니다. 또한, 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 최근 크게 증가하여 2024년 말 5,232억원에 달하며 자금 운용에 대한 우려를 키우고 있습니다. 향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하고 신탁계정대 관련 자금 소요가 커질 가능성이 있습니다. 시공사 부도나 미분양 장기화 등으로 개발 사업이 부실화될 경우 신탁보수 수령의 어려움뿐만 아니라 신탁계정대 회수에도 추가적인 위험이 내재되어 있으므로 투자 시 이러한 점을 충분히 고려하셔야 합니다.
  
  
• 소송관련 위험
  증권신고서 제출일 기준 당사는 신탁사업 관련하여 약 1,308억원 규모의 142건 소송에 피소되어 있으며, 약 671억원 규모의 180건 소송을 제기하여 진행 중입니다. 당사는 패소 가능성이 높은 소송에 대해 소송충당부채를 설정하여 잠재적 손실에 대비하고 있습니다. 그러나 계류 중인 소송들의 최종 결과에 따라 향후 당사의 영업손익에 유의미한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 현재 진행 중인 소송과 관련된 불확실성은 당사 재무 상태와 실적에 중요한 위험 요인이 될 수 있습니다.
  
  
• 최대주주의 변동
  증권신고서 제출 전일 기준 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트 및 특수관계인이며, 이들은 당사 지분 35.46%를 보유하고 있습니다. 과거 2대 주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 보유 지분을 여러 대상에게 분할 매각하면서 경영권 분쟁이 종료된 바 있습니다. 이후 2019년 4월 15일, 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득했습니다. 이러한 과정을 거쳐 현재의 최대주주 체제가 형성되었습니다.
  
  
  
  

 

 

 

본 내용은 투자설명서, 신용평가서 등을 참고하여 개인의 학습과 자료 정리를 목적으로 작성된 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다.

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