[채권투자] 제이알글로벌리츠 채권 분석(3-1, 3-2)

 제이알글로벌리츠 채권 정보 

[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2024.10.30

◉ 채권 기본 정보

회차	제 3-1회	제 3-2회
표면이자율	6.40%	6.60%
이자지급주기	1개월	1개월
발행총액	600억원	800억원
발행일	2024.10.30	2024.10.30
만기일	2026.04.30	2026.10.30

• 무기명식 이권부 무보증사채
  - 'Call-Option'이나 'Put-Option' 등의 조기상환권이 없음
• 전환청구권 미부여
  - 주식으로 전환될 수 없음
• 전자증권 발행
  - 한국예탁결제원에 등록되어 실물채권을 발행하지 않음
• 선순위 채무
  - 기발행된 당사의 다른 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위

 

 

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◉  신용 등급

신용평가 회사명	평 가 일	회   차	등   급
한국신용평가	2024년 10월 15일	3-1, 3-2	A – (안정적)
한국기업평가	2024년 10월 16일	3-1, 3-2	A – (안정적)

• 한국신용평가
  - 보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승
  - 임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상
  - 차입부채 재조달시 수익구조 저하 가능성 존재
  - 재무구조 양호하나 재조달위험(Refinancing Risk) 상승에 대한 모니터링 필요
  
  
• 한국기업평가
  - 벨기에 브뤼셀과 뉴욕 맨하탄에 오피스 빌딩을 보유한 위탁관리부동산투자회사
  - 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 우수
  - EBITDA/Fixed Charge는 우수, 수정부채비율과 수정차입금/수정공정가액 양호한 수준
  - 차입금 상환시 조달금리 상승 등이 재무건정성에 미치는 영향 모니터링 필요
  - 해외 상업용부동산 관련 위험이 부동산 가치에 미치는 영향 모니터링 필요
  
   
  
  

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◉  자금 사용 목적

[재이알글로벌리츠 담보대출 상환] [출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2024.10.30

• 담보대출 상환 예정
   - 금번 당사가 발행하는 제3-1회 및 제3-2회 무보증사채 발행자금 1,400억원은 제이알제26호 현지 담보대출 상환자금으로 사용될 예정입니다.
  

 

 

 

 

 

 제이알글로벌리츠 회사 정보

[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2024.10.30

◉ 회사 개요 & 주요 사업

• 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.
  
  
• 당사의 첫 번째 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)는 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤 지역에 위치하며, 벨기에 연방정부가 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 중입니다. 당사는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 발행 주식을 취득하여 이 자산에 투자하고 있습니다. 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)에 따라 자동 조정되며, 지난 15년간 연평균 약 2.33% 상승했습니다. 2023년 12월 건강지수는 129.53포인트로 전년 대비 1.28% 상승하였고, 2024년 12월에는 3.00% 상승이 예상됩니다. 그러나 건강지수의 상승폭이 둔화되거나 하락할 가능성도 있어 임대료 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.
  
  
• 당사의 두 번째 투자대상 기초자산인 498 Seventh Avenue는 뉴욕주 맨하튼에 위치하며, 60.6%가 SEIU와 2050년까지 장기 임대차 계약을 체결하고 있습니다. 상위 5개사가 전체 면적의 약 82%를 임차 중이며, 14개사가 전체 자산의 95.3%를 사용하고 있습니다. 2024년 6월 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 약 20.1년입니다. 당사는 미국 현지 공동투자자와 제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 발행 주식을 취득하여 이 자산에 투자하고 있습니다.

 

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◉ 제이알글로벌리츠 재무제표

[제이알글로벌리츠 요약 연결 재무정보] [출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2024.10.30

 

 

 이랜드월드 투자 위험 요소

[출처] 제이알글로벌리츠/투자설명서/2024.10.30

◉ 투자설명서 투자 위험 요소

• 수익성 관련 위험
   - 당사의 주요 영업 실적은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익으로, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청과 SEIU 등 주요 임차인이 지급하는 임대수입입니다. 2024년 6월 30일 기준 제10기 연결 재무제표의 영업수익은 614억원이며, 제9기 영업수익은 605억원입니다. 당기순이익은 제10기 242억원, 제9기 232억원을 기록하였습니다. 추가 자산 편입 계획은 없지만, 기초 자산의 변화나 임대차 계약의 변화에 따라 수익 구조가 영향을 받을 수 있으니 투자자분들은 유의하시기 바랍니다.
  
  
• 임대수익 변동에 따른 위험
   - 당사가 제이알제26호를 통해 투자 중인 벨기에 브뤼셀의 Finance Tower Complex는 벨기에 건물관리청과의 계약에 따라 보험료 및 대수선 비용을 당사가 부담하며, 임차인은 관리비와 제세공과금을 부담합니다. 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동되어 있으며, 국제 정세와 인플레이션의 영향으로 상승 추세가 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나 경기침체가 심화되면 건강지수에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 금리 하락과 인플레이션 안정화가 임대료 상승 둔화로 이어질 수 있습니다. 제이알제28호를 통해 운용 중인 498 Seventh Ave.는 조정 Gross Lease 방식으로, SEIU의 임대료는 연평균 1.16% 상승하고 있습니다. 두 기초자산의 장기임대차계약 덕분에 임대수익의 변동성은 낮지만, 경제 및 부동산 시장 변화로 인해 임대수익에 부정적인 영향이 있을 수 있습니다.
  
  
• 임차인의 지급의무 미이행 관련 위험
   - 당사는 위탁관리부동산투자회사로, 대부분의 영업 실적은 제이알제26호와 제이알제28호로부터의 배당수익에 기반하고 있습니다. 제이알제26호는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 Finance Tower Complex를 기초자산으로 하며, 제이알제28호는 미국 뉴욕 맨하탄의 498 Seventh Ave.를 기초자산으로 하고 있습니다. 두 회사는 각 임차인과의 임대차계약에 따라 임대수입을 수취하여 당사에 배당수익을 지급합니다. 그러나 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 임대수익의 안정성은 각 기초자산의 임대차계약에 따라 변동될 수 있습니다.
  
  
• 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험
   - 당사의 2024년 6월말 연결재무제표 기준 총 자산 규모는 2조 1,248억원이며, 총 부채 규모는 1조 2,878억원으로 부채비율은 약 153.9%입니다. 2024년 12월 제이알제26호의 현지 담보대출 만기도래로 유동부채가 증가하여, 유동비율은 11.0%로 2022년 12월의 118.6%에서 크게 감소하였습니다. 당사는 제3회 공모사채 발행을 통해 차입금을 일부 상환할 예정이며, 나머지 금액에 대해서는 리파이낸싱을 진행할 계획입니다. 2024년 6월 기준 이자보상비율은 3.2배로 양호한 편이나, 향후 부채나 자본 조달로 재무구조가 변동할 가능성이 있습니다. 또한, 임대수입에 대한 불확실성으로 인해 회사의 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재할 수 있습니다.
  
  
• 차입금 관련 위험
   - 당사의 제10기(2024년 1월~2024년 6월) 연결 재무제표 기준 총 부채는 약 1조 2,878억원이며, 이 중 제이알제26호의 Finance Tower Complex 관련 장기차입금은 약 1조 765억원으로 총 부채의 약 83.5%를 차지합니다. 이 장기차입금은 2024년 12월 31일 만기가 도래하며, 당사는 제3회 공모사채 발행을 통해 일부 상환할 예정입니다. 시장금리 상승으로 재조달금리도 상승할 것으로 예상되며, 이는 이자비용 부담을 증가시킬 수 있습니다. 제이알제28호의 498 Seventh Ave.는 공동투자 방식으로 보유하고 있어 현지 차입금이 당사의 재무구조에 영향을 미치지 않지만, 이자율 변동은 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 신규 자산 추가 매입 시 차입금 의존도가 높아질 수 있으며, 시장환경 변화에 따른 불리한 차입 조건에 유의해야 합니다.
  
  
• 지배구조 관련 위험
   - 부동산투자회사법 제15조는 특수관계인을 포함해 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 당사는 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않는 독자계열 리츠입니다. 이로 인해 주주배정 유상증자 시 최대주주의 참여가 제한되어 계열 지원을 기대하기 어렵습니다. 증권신고서 제출 전일 기준으로 당사의 5% 이상 지분을 보유한 주요 주주는 미래에셋자산운용(7.48%)과 지브이에이자산운용(6.62%)입니다. 이들 투자자는 각기 다른 투자목적을 가지고 있어, 자본조달 시 서로 다른 의사결정을 할 가능성이 있습니다. 이러한 점은 당사의 영업에 영향을 미칠 수 있으므로 투자자분들은 유의하시기 바랍니다.
  
  
  
  

 

 

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본 내용은 투자설명서, 신용평가서 등을 참고하여 개인의 학습과 자료 정리를 목적으로 작성된 것입니다. 정보의 정확성이 보장되지 않으며, 모든 투자 책임은 투자자에게 있습니다.

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